房地产市场经过了近两年的高速飙升期后,2016年10月份开始全国大范围内的限购政策陆续出台,整个深圳及周边市场都进入了调整期,从年后临深市场回温开始到两会期间,各地新一轮的限购加码政策又陆续出台,有多少人对房地产市场持悲观态度?

  去年的政策出台开始就有不少断崖式下跌、临深腰斩的言论抛出,各种预测各种观点都有,除了少部分万年唱空者,大部分的论调都是一致的:短期内稳中有降,长期后市看涨。这一次,真理会站在多数人手中。

  在目前的全国范围内限购潮影响下,很多人包括刚需和投资群体开始感到迷茫了,突然发现自己不知道该怎么下手了。这是所有人的一个通病也是一个很容易理解的现象:买涨不买跌。

  在整体的一个调控大环境下,房价不是处于调整横盘期就是处于略微下调的情况中,刚需想买房但怕高价当接盘侠,同时也想等房价再跌点捡漏,投资客担心后市前景,不知道那些区域能入手,能否入何时入都是一个问题。

  其实这几年临深一直是个很热门的话题,不光是得益于这些年深圳的发展同时也得益于整个临深片区的发展速度。

  在深圳经历了史上最严调控的大背景下,临深却有了越来越多的机会。我再回顾下去年深圳限购开始时的市场论调,很多人都认为深圳房价要降甚至大降,临深的命运更悲惨整个市场都面临腰斩的结局。其实任何人都明白深圳对临深的一个影响程度,但是持有这种论调的人恰恰忽视了最基本的现实。

  3.从国家规划及临深片区发展规划上(大到政策层面小到具体项目,有充分理由相信周边的发展空间)

  我想重申的是:虽然我一直专注及强调临深,但是深圳作为一线城市资金预算以及购房资质没问题的话仍然是首选。这是前提。

  投资选择上来说,目前除了实体经济外,绝大部分我们个人在有闲置的资金时所投资和选择其实是比较有限的,存银行,做理财,金融,股票,房产投资,抛开其他实体创业来说(虽然近几年创业环境不行但我更希望大家能从事实体经济,毕竟这是根本)从以上几个选项来比较,房产投资可以说是最稳定最保值的投资方式。

  1.存银行,收取的是微薄的银行利息,从大环境上根本跑不过通胀,换句话说钱会变得越来越不值钱。这种例子非常非常多,就像我们的父辈那样有很多观念比较保守的群体基本上把一生的积蓄都放在了银行里,一线城市房地产降温 房价真的会下跌吗?最后发现辛辛苦苦积攒的钱变成了铁定的贬值仓,30年或者20年前如果你是万元户至少相当于现在的百万元户,但万元真正产生的利息有限,远远跑不过通货膨胀的速度。而且这种趋势会持续下去。当然得益于老一辈们的艰苦保守心态,我们国家的储蓄率其实还是非常高的,与近些年银行各种高杠杆相比,很多人担心的泡沫崩溃问题还没有到那么严重的程度,至少中短期内银行的账务问题还是能得到有效的解决不至于崩溃。

  2.理财,金融和股票,我喜欢把这3种归类到一起,因为在我看来这些虽然也是财富增值的渠道但它们都有一个共同点,那就是虚拟的,无论是金融还是股票包括我们常常接触的理财产品它所表现你财富增长的就只是一堆数字,而且非常不稳定。真金白银投进去,很可能最后你什么都没看到你的财富就消失了。我知道很多人喜欢这种赚钱的方式,但是我不喜欢,我不喜欢那种你完全无法掌控的东西,我喜欢实实在在看得到摸得着的东西,就像我当初选择房地产行业一样,我相信只有更真实的能够给人提供价值的东西才会有长期的真正的利用价值。像我这种人生活中应该不少。股票和金融的泡沫一旦崩溃在我看来会来的更惨烈更迅速。

  3.房产,房产相比其他的投资具有更多更强的优势,首先中国人很多,中国人也有购房的情节,房子代表的不仅仅是一种住所也代表一个家,不要小看这种精神层面的需求。基本上来说只要是有人那房子就一定会有市场,而一个房子是是实在能看得到摸得着的东西,最为最后的退路,它的居住属性是其他东西不能比拟的。而且它的价值不光体现在稳定的保值作用,同时选择的好,它的投资属性会远远优于其他投资产品。这点很多人没有意识到,就像你如果没有接茬过房产没有过买房经历你就不会明白房子的重要性一样,很多人不明白房子的投资价值。我不是鼓励大家去炒房我只是在客观地陈述事实。我不希望太多人去炒房因为做炮灰的永远都是后知后觉的相对贫穷的那类群体。

  有了前面庞大的可持续的买房群体存在作为前提,房价节节攀高就变得不是那么难以理解了,尤其是作为一线城市来说更是明显,但房价的过快增长很多人会觉得受到了伤害,尤其是刚需,如果一个地区的房价增长拉动演变成一种全国大范围的趋势时,政策调控就来了,这点是规律也是必须的手段。就像北上广深这几年的房价快速飙升的态势一样,正常的市场调节根本就不到作用,政策层面的调控国家的那只手就伸出来了,这是必要的而且是有利的。

  以深圳为例短短2年不到的时间,整个深圳的价格从2万多疯狂上涨到5万多的均价,价格翻番的基础上而居民个人收入却远远跟不上这种速度,更何况本身收入和房价的购入周期就已经非常长了,现在变的越来越离谱,而且物价上涨的速度也快,最后你会发现能买得起房的人是那些前面买房换房的人以及极少的社会精英。

  没上车的刚需上车的成本已经被拉升到一个难以想象的程度。更别说后面欠下的一屁股银行债务。所以政策性干预是必要而且相当有效的措施,正如大家所看到的一样,大亚湾房价下跌深圳目前受政策影响下成交量严重下滑,价格也是稳中略降,目前是一个冰封的态势,在此轮政策加码的情况下,这种情形会在较长一段周期内持续。在上车成本已经非常巨大的情形下加上政策影响短期看空的情况想上车深圳的只有一种人:那就是有实力的刚需。

  那剩下的人怎么办?临深就是一种选择而且是一种不错的可选的选择。从目前市场情况看,即使是在深圳冰封情况下临深的市场虽然有不小的下滑但是热度却远远好于深圳。而且在政策调控环境下深圳收到的限制已经让很多人被动的选择了临深,这绝对不是一种愚蠢的做法,恰恰是一种理性的做法。后面会详细说到。

  再来说说临深区域当地的一些规划上大亚湾未来3年房价其实这方面如果要讲太多了,举几个比较典型的例子。

  在中国一定要跟着政府走,政府想要哪里好,那里就一定会好,这是铁律。深圳以前是惠州的一个小渔村,行政上归惠阳管辖但是在这里画了一个圈之后,大家见识到了深圳现在的样子。这样的事例数不胜数。

  十二届全国人大上我们的李总理提出了”粤港澳大湾区“规划,要推动内地与港澳深化合作,研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划,发挥港澳独特优势,提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能,这就是一个很明显的信号。

  1.惠州,除了我们常常关注的地铁14号线的消息外,不知道大家有没有看到最新的一些消息,3月28日,惠州市政府、大亚湾区管委会与万达集团签订战略合作框架协议,标志着总投资约800亿元的万达文化旅游城项目落子惠州大亚湾,这是万达集团目前最大的单笔文体旅游项目,也是落实中央建设粤港澳大湾区战略部署的重大项目。

  相对来说很多开发商的嗅觉会比我们敏锐的多,万达重资押宝大亚湾肯定是有原因的,除了去年11月份已经开业的惠州万达广场外,在3-5年内万达将会在惠州增加2-3个万达项目,除此之外碧桂园也是重仓投注惠州,尤其是惠阳和大亚湾区域,到目前为止至少有15个项目已经在这些区域布局开展,雅居乐、恒大、万科、华润、龙光、星河、保利、合生、卓越、中航、中海、天安、这些重量级地产商都已进驻这个区域,可以想见在未来的不短时间内这些片区将会有很大的发展空间。永远要相信这些品牌决策者的眼光和远见会比我们要好。

  另外深圳的东进战略的布局也玉预示着在深圳东部这些片区将来的前景以及支撑足够庞大。如果你不相信别人至少你要学会去判断去观察。

  2.东莞, 其他不多说,东莞的经济实力是有目共睹的,接近佛山,排在广州、深圳之后。强大的经济实力就是最好的保障,随说受前些年”扫黄“影响这几年经济转型也还看不到明显的端倪,但单就经济实力来说东莞一个镇区就相当于别人一个地区的GDP。这点其实是很恐怖的,除此之外,东莞目前的规划是地铁轻轨线路基本上遍及了所有的镇区,中长期看跟深圳的对接基本也是板上钉钉的事情。松山湖高新科技园,华为的强力进驻都是一种例子,东莞地处广州和深圳两个一线城市中间位置,轨道交通的发展以及后续与深圳广州的联系与合作只会越来越频繁。

  3.中山,除了轻轨、高铁线路外,最关注的莫过于深中通道的建设了。很多人习惯性的忽视深中通道的作用,因为其造价高昂通勤成本很高,可是却也容易忽视一个现实,同样以虎门大桥为例,现在的虎门大桥基本上都是一个拥堵的状态,拥堵即意味着需求,深中通道建成后同样会面临这种情况,这本身就代表有这么一个庞大的需求群体存在。为什么深中通道附近,像中山的南朗,火炬区域目前的价格已过1.5万,无非是深中通道这种概念带动而已。是规划也是概念,有规划就会有前景。

  大湾区计划从09年就已经提出了,最初是当地政府的一种跨界合作计划,但是现在已经上升到国家层面的规划,这是一种非常有利的信号也是后续长期发展的保障。而临深的几个区域无疑会有充足的发展动力和前景。

 


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